Voiko vapaaehtoisella verovelvollisuudella saavuttaa taloudellista kannattavuutta?
Miksi kukaan haluaisi maksaa veroja vapaaehtoisesti? Arvonlisäverolaissa on määritelty kohta, jossa voidaan tiettyjen edellytysten täyttyessä hakeutua verovelvolliseksi kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta. Kiinteistön käyttöoikeuden luovuttaminen on määritelty laissa verovapaaksi. Tiettyjen edellytysten täyttyessä on kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta kuitenkin mahdollista hakeutua vapaaehtoisesti verovelvolliseksi. Tämä koskee kaikkia kiinteistön tai sen osan luovuttajia. (Verohallinto 2021.) Yleisintä tämä on kuitenkin kiinteistöyhtiöille. Koska kiinteistön käyttöoikeuden luovutus on verotonta, tarkoittaa se käytännössä sitä, että vuokrat tai vastikkeet kerätään ilman arvonlisäveroa. Tällöin vuokralaisena oleva verollinen elinkeinonharjoittaja ei myöskään pysty vähentämään vuokra- tai vastikekulujensa arvonlisäveroa. Arvonlisävero jää vuokraan tai osinkoon piileväksi veroksi ja rasittaa näin verollista vuokralaista. Tämän piilevän veron takia on mahdollistettu vapaaehtoinen verovelvollisuus. (Suulamo 2013, 23.)
Onko vapaaehtoisesta verojen maksamisesta olla myös hyötyä?
Kiinteistöyhtiö kerää vastikkeet ja vuokrat verollisina, jos verovelvollisiksi on hakeuduttu ja hakeutumisen kohteena olevissa tiloissa on verovelvollinen vuokralainen. Verollisesta tuotosta tilitetään arvonlisäveron osuus valtiolle. Täten myös verollisiin tiloihin kohdistuvat kulut voidaan vähentää. Jos verollisten tilojen kustannusten arvonlisäveron määrä on suurempi kuin mitä verollisista tuotoista joudutaan tilittämään, on verovelvollisuus tietenkin kannattavaa!
Arvonlisäverovelvollisuus tuo mukanaan muutoksia toimintaan ja näin ollen myös hallinnollisia kuluja. Verovelvolliseksi hakeutujan tuleekin suunnitella hakeutuminen huolellisesti, jotta voidaan olla varmoja hakeutumisen kannattavuudesta. Suunnittelulla voidaan varmistaa myös vähennysoikeuden tehokas hyödyntäminen.
Miten mahdollinen taloudellinen kannattavuus arvioidaan?
Verovelvolliseksi hakeutujan kannattaa tehdä tarkat laskelmat kaikista niistä seikoista, joihin arvonlisäverovelvollisuus vaikuttaa. Kaikki missä on arvonlisäveroa, täytyy siis huomioida. Hakeutuja, esimerkiksi taloyhtiö, voi lähteä arvioimaan taloudellisen kannattavuuden hyötyjä eri näkökulmista. Arviointi voidaan jakaa viiteen osaan:
- Tuloslaskelman arviointi
- Ajallinen arviointi
- Investointien arviointi
- Hallinnollinen arviointi
- Hyödyn jakautumisen arviointi
Tuloslaskelmassa huomioidaan tulojen ja menojen arvonlisäverot, mikäli kiinteistöyhtiö ei ole arvonlisäverovelvollinen. Mikäli kiinteistöyhtiö on toiminnastaan arvonlisäverovelvollinen, ei arvonlisävero vaikuta yhtiön tulokseen, eli etuna on arvonlisäveron vähennysoikeus verollisiin tiloihin kohdistuvista kuluista.
Ajallisesti on myös hyvä arvioida hakeutumista. Jo pelkästään hakeutumisen ajankohta vaikuttaa merkittävästi. Yleisesti on paras, jos hakeutuminen voidaan tehdä ennen suuria investointeja. Kun investointia tehdessä ollaan verovelvollisia, saadaan verollisiin tiloihin kohdistuvat investointikulut vähentää heti investointihetkessä.
Investoinnit tulee arvioida myös erikseen. Huomattavaa on vähennysoikeus, joka investointiin kohdistuu. Esimerkiksi taloyhtiöissä on investointeina usein suuria remontteja, jotka sisältävät huomattavat määrät arvonlisäveroa. Tällöin verovelvollisuus ja vähennysoikeus astuvat merkittävään kuvaan, kun investoinnista saadaan vähentää arvonlisäveron osuus vähennyskelpoiselta osalta. Tällöin esimerkiksi rahoitusosuudet pienenevät, kun investoinnin hankintamenoa saadaan pienennettyä arvonlisäveron määrällä.
Hallinnollisesti tulee arvioida syntyviä kuluja esimerkiksi kirjanpidon osalta. Veromenettely tulee mukaan ja sen oikeaoppisesta hoitamisesta tulee pitää huolta. Lisäksi tulee muita erilaisia hallinnollisia toimenpiteitä, kuten uusien vuokrasopimusten tekemisiä ja vastikerakenteiden muutoksia.
Hyödyn jakautuminen koskee taloyhtiöitä. Verovähennykset voidaan tehdä niin, että se hyödyttää osakkaita tai niin että yhtiö hyötyy niistä. Se on siis taloyhtiöissä merkittävässä roolissa suunnittelun kannalta. Hyötyä pystytään jakamaan eri tavalla ja lopullinen hyötyjä sovitaan arvonlisäveromenettelyssä.
Kun nämä kohdat otetaan haltuun, on taloyhtiön helppoa ja selkeää lähteä selvittämään kannattaako vapaaehtoinen verovelvollisuus oikeasti.
Lähteet:
Arvonlisäverolaki 30.12.1993/1501, Suulamo, A. 2013. Kiinteistöyhtiön arvonlisäverotus. 1. p. Helsinki: Kiinteistöalan kustannus. Verohallinto. 2021. Hakeutuminen arvonlisäverovelvolliseksi kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta. https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/ohje-hakusivu/47957/hakeutuminen-arvonlis%C3%A4verovelvolliseksi-kiinteist%C3%B6n-k%C3%A4ytt%C3%B6oikeuden-luovuttamisesta3/,