Aloitteleva asuntosijoittaja – ovatko taloyhtiön sijainnin, toiminnan ja dokumenttien merkitykset tuttuja?
Sijoitusasunnon ostossa suurin painoarvo annetaan usein sijainnille ja jo suoritetuille suurimmille remonteille. Esimerkiksi putkiremontin kustannukset, kesto ja laajuus mietityttävät, kun sijoitusasunnolla on tarkoitus kasvattaa omaa pääomaa. Sijainti voi taas määritellä pitkälti asunnon myyntihinnan. Mutta takaavatko nämä seikat, että sijoitusasunnon osto on onnistunut sijoitus? Olisiko aloittelevan asuntosijoittajan hyödyllistä perehtyä hieman tarkemmin taloyhtiöön?
Sijoitusasunto voi tarkoittaa monelle pientä keskustayksiötä. Tällaisen asunnon ostopäätökseen voi vaikuttaa vakiintunut ajatusmalli asunnon arvon säilymisestä, helposta vuokrattavuudesta ja pienten neliöiden halvoista ylläpitokustannuksista. Etäopiskelun ja -työn myötä työ- tai koulumatka sängystä ruokapöydän ääreen on monesti liiankin lyhyt. Trendikkäät luontokohteet ovat taas hankalasti pitkän matkan päässä ja kauempana keskustasta voisi olla helpompaa ja halvempaa elää. Onko jo vaarana, että yksiöiden haluttavuus pienenee ja asuntoa on hankala vuokrata? Joten miksi ei kartoitettaisi lähiöiden asuntotarjontaa: keskustayksiön hinnalla saa suuremman asunnon ja isompi asunto voisi tarjota vuokralaiselle kodin pidemmäksi aikaa.
Kaupungit muuttuvat jatkuvasti, joten pelkän postinumeron perusteella ei voida päätellä miellyttääkö asunto vuokralaisia. Taloyhtiön naapuritonteilla voi olla käynnissä uudisrakentamista tai perustusten paalutusta. Meluhaitat vaikuttavat suoraan asumisviihtyvyyteen ja vuokranantajalla voi olla paineita sopia vuokranalentamisesta. Viihtyisä ja rauhallinen ympäristö voivat olla vuokralaisen tärkeimpiä kriteereitä vuokra-asunnon haussa. Kaavoitus antaa viitteitä siitä, mitä alueella tapahtuu tulevaisuudessa.
Kuntoon ja kustannuksiin vaikuttavat tekijät
Yhtiöjärjestys määrää osakkaille jaettavat vastikkeet. Suuremmat neliöt merkitsevät isompia vastikkeita. Yhtiöjärjestys kertoo myös, ovatko kaikki osakkaat vastuussa remonteista ja niistä johtuvista kunnossapitovastuista: esimerkiksi ilmalämpöpumppuja vailla olevat eivät usein joudu vastaamaan niitä asentavien osakkaiden kustannuksiin.
Pilviin kohonnut hoitovastike voi merkitä taloyhtiön lyhytnäköistä kunnossapito-osaamista: vuosittain korjataan ja ehostetaan kriittisimpiä kohtia eikä yhtiökokous pääse yksimielisyyteen suoritettavista hankkeista. Energiatodistuksen silmäily voi taas osoittaa erityisen suuren lämmönkulutuksen. Se voi olla osoitus julkisivun, ikkunoiden että ovien parasta ennen -päivämäärän ohittamisesta. Taloyhtiön on tehtävä kunnossapitotarveselvitys. Se kertoo taloyhtiössä jo suoritetut sekä tulevat remontit. Kun kartoitetaan sijoitusasuntoa, pyritään etsimään asunto taloyhtiöstä, jossa on selkeä suunnitelma eri rakennusosien käyttöiästä. Taloyhtiön on ymmärrettävä, että suurten remonttien kustannusten jakaantuminen eri ajankohdille helpottaa taloyhtiön velansaantia ja projektien hyväksyttävää läpivientiä.
Tilinpäätöksen tulkinta
Asuntoesittelyssä saatu nippu papereita voi vakuuttaa aloittelevan asuntosijoittajan kohteen erinomaisuudesta. Kun niihin papereihin perehtyy, asunnon ja taloyhtiön toiminta hahmottuu. Tilinpäätös kertoo taloyhtiön kuluneen vuoden tapahtumat ja toimintakertomus täydentää tilinpäätöksen lukuja sanallisesti.
Tuloslaskelmassa tärkeintä ei ole summa, mikä jää viivan alle. Taloyhtiöllä voi olla vaikeuksia selviytyä juoksevista kuluista, jos osakkailta perittäviä vastikkeita ei ole arvioitu oikein. Tai pääomavastikkeina kerätyistä varoista voidaan pahimmassa tapauksessa maksaa hoitokuluja eivätkä rahat riitäkään enää lainanhoitokuluihin. Taseessa rakennusten arvo voi olla alentunut niin, että taloyhtiöllä on vaikeuksia enää saada lainaa. Lukujen peilaaminen kunnossapitotarveselvitykseen, energiatodistukseen sekä taloyhtiön tonttiin ja ympäristöön kertoo asuntosijoittajalle paljon.
Asuntosijoittaminen ei ole vain itseä miellyttävän asunnon ostamista, vaan tarkastelussa on otettava seuraavat asiat huomioon:
- vuokralaisen näkökulma, eli asunnon haluttavuus
- sijainti, asunnon hinta, vuokrataso, taloyhtiön myyntihistoria, lähialueen kaavoitustilanne
- isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys, kunnossapitotarveselvitys, energiatodistus
- talousarvioennuste, viimeisin tilinpäätös ja vastikkeiden käsittely
- asunnosta saatava vuokratuotto
Opinnäytetyö Ojala, Katri, 2022: Taloyhtiön sijainnin, toiminnan ja dokumenttien merkitys aloittelevalle asuntosijoittajalle. Opinnäytetyö (AMK), liiketalous, Turun ammattikorkeakoulu.