Sote-uudistus tuli – se haastoi kunnat määrittelemään kiinteistöjen vuokrat
Vuoden 2023 alusta Suomessa astui voimaan uusi hyvinvointia koskeva uudistus eli sote-uudistus. Uudistuksen seurauksena kuntien sosiaali- ja terveyspalvelut sekä pelastustoimi siirtyivät uusille hyvinvointialueille. Muutos sai aikaan sen, että kuntien tiloissa toimineet palvelut tuotetaan ulkopuolisen tahon toimesta. Turun ammattikorkeakoulun Master Schoolin opinnäytetyössä (Nurmi, 2026) haettiin kestävää tapaa laskea vuokrasaatava hyvinvointialueiden käyttöön jääviin tiloihin. Tapoja on useita ja tavoitteet ovat korkealla. Haasteita vuokrajärjestelyistä sopimiseen kunnille tuo myös ministeriön säätämä vuokra-asetus ja kuntalain velvoittama yhtiöittämisvelvollisuus.
Sote-uudistus ja sen vaikutukset
Kuntien ensisijainen tehtävä on tuottaa peruspalveluja kuntalaisille. Kunnan tehtävänä ei ole harjoittaa kiinteistövuokrausta. Sote-uudistuksen ja kunnille jääneiden sote- ja pela-kiinteistöjen myötä kuntien piti lähteä suunnittelemaan näiden tilojen yhtiöittämistä. Sote-uudistuksessa otettiin käyttöön kolmevuotiset määräaikaiset vuokrasopimukset, joihin lisättiin mahdollinen yhden vuoden optiokauden käyttö (3+1 vuotiset sopimukset). Näiden vuokrasopimusten tarkoituksena oli antaa kunnille riittävä siirtymäaika kiinteistöjen yhtiöittämiselle. Tänä aikana kuntien tuli suunnittella perustettavan yhtiön ja hyvinvointialueen välisiä uusia vuokrasopimuksia. Samalla ministeriössä lähdettiin kehittämään yhtenäisiä laskentatapoja tulevia vuokria varten. Vuokrien laskemiselle luotiin oma vuokra-asetus, joka ohjaisi kuntia ja hyvinvointialueita hyvään ja yhtenäiseen yhteistyöhön.
Kuntalain ja vuokra-asetuksen vastakkainasettelua
Kuntalain mukaan kuntien perustamien tytäryhtiöiden tulee toimia kilpailutilanteessa markkinoilla. Tämä tarkoittaa sitä, että nämä yhtiöt eivät saa vääristää markkinatilannetta ja niiden toiminnan tulee vastata yleistä alueellista markkinatasoa. Tällöin tilavuokrienkin tulee siis vastata alueen yleistä hintatasoa. Uusi vuokra-asetus huomioi laskentaperusteissa kiinteistön arvon ja ylläpidon ja näistä muodostettavan pääomavuokran ja ylläpitovuokran. Asetuksessa kuitenkin oikaistiin laskentaperusteissa ja haettiin laajempia linjoja. Kuntia ja rakennuksia niiden käyttötarkoituksineen niputettiin yhteen isoihin kokonaisuuksiin, ja esimerkiksi tilojen hallinnolliset kustannukset määriteltiin kaikille yhtenäisiksi. Laskentaperusteet eivät huomioineet kuntien erityispiirteitä, sijaintia tai yksittäisten tilojen ominaisuuksia. Siksi asetus antoi mahdollisuuden kunnille käyttää myös jo olemassa olevia vuokranlaskentaperiaatteita.
Vuokran määrittely
Kokonaisvuokra koostuu ylläpitovuokrasta ja pääomavuokrasta. Ylläpitovuokra pitää sisällään kiinteistön käyttöön liittyvät juoksevat kulut, kuten huollon, kulutukset ja pienet korjaustoimet. Pääomavuokra on taas kiinteistöön sijoitetun pääoman tuottovaatimus. Perinteisiä menetelmiä on käyttää pääomavuokran laskennassa seuraavia arvonmääritystapoja:
- tasearvoa
- teknistä arvoa
- markkina-arvoa.
Eri arvonmääritystavat – mukaan lukien vuokra-asetuksen määritystavat – antavat kiinteistöille eri loppusummia. Tämä johtuu kuntien tavasta kirjata kiinteistöihin kohdistuneita korjaustoimenpiteitä vaihtelevalla tavalla. Myös suunnitellut kirjanpidolliset poistot ja kiinteistön kuluminen on mahdollista määritellä useammalla tavalla, mikä muuttaa taas lopputulosta. Koska pääomavuokra on lasketun arvon tuottovaatimus, voidaan tuottoprosenttikin harkita tapauskohtaisesti. Ylläpitokulut on yksinkertaisinta arvioida useamman vuoden toteuman mukaan ja hakea sille keskiarvo.
Tulokset
Vaikka vuokrat lasketaan todellisten kulujen ja eri arvonmääritystapojen perusteella, onko mahdollista valita useammasta vaihtoehdosta sellainen kokonaisvuokra, joka olisi markkinaehtoinen ja samalla tuottaisi yhtiölle voittoa? Opinnäytetyössä (Nurmi, 2026) käytetyssä Laitilan esimerkkitapauksessa eri määritystavat antoivat korkeitakin vuokrasummia. Koska vuokrasopimussuhteessa on aina kaksi osapuolta, tulee myös vuokralaisen hyväksyä sopimusehdot. Suuri vuokra saa vuokralaisen perääntymään ja pahimmassa tapauksessa kiinteistön tyhjenemään. Siksi parhaimman lopputuloksen saakin aikaiseksi hyvä neuvottelumenettely osapuolien kesken. Sen tulos ei välttämättä ole taloudellisesti erityisen hyvä, muttei erityisen huonokaan osapuolille.
Ministeriössä asti on oltu huolissaan kuntien tilaomaisuudesta. Mitä kiinteistöille tapahtuu, jos hyvinvointialueet eivät jatka vuokrasopimuksia siirtymäkauden jälkeen? Paineet ovat kunnilla, kuten opinnäytetyön (Nurmi, 2026) kyselytutkimuksessa tuli esille. Hyvässä yhteistyössä on kuitenkin mahdollisuus ratkoa haastaviakin tilanteita positiiviseen lopputulokseen, kuten esimerkkikunnassa Laitilassa.
Lähteet
Nurmi E. 2026. Sote-kiinteistöjen yhtiöittäminen. Opinnäytetyö. Turun ammattikorkeakoulu.
Artikkelikuva: ChatGPT, 2026, https://chatgpt.com/