Taloyhtiölainojen korkosuojaamattomuus on johtanut taloyhtiöiden maksuvaikeuksiin
Taloyhtiölainojen hoitamaton lainakanta on moninkertaistunut vuoden 2023 aikana. Tämä on seurausta nopeasti nousseesta korkotasosta yhdistettynä korkeaan inflaatioon. Suomessa suurin osa lainoista on sidottu vaihtuviin korkoihin, kun taas muualla Euroopassa suositaan kiinteää korkoa. Korkojen nousun negatiiviset vaikutukset ovat näkyneet Suomessa muuta Eurooppaa merkittävämmin. Taloyhtiölainan koron nousun suorana vaikutuksena on kuukausittaisen rahoitusvastikkeen nousu, mikä nostaa asumiskustannuksia ja vaikuttaa suoraan kotitalouksien käytettävissä olevan rahan määrään. Puutteellinen korkoriskin hallinta taloyhtiöissä on ajanut velkaisia taloyhtiöitä ja myös osakkaita maksuvaikeuksiin.
Opinnäytetyön tavoitteena oli selvittää syitä taloyhtiölainojen matalan korkosuojausasteen takana. Opinnäytetyössä haluttiin selvittää myös, mitä toimeksiantajana toimiva suomalainen pankki voisi tehdä, jotta tietoisuus yhtiölainojen korkosuojaamisen hyödyistä lisääntyisi ja korkosuojausten käyttö kohdepankin taloyhtiölainoissa saataisiin kääntymään kasvuun.
Isännöitsijät suhtautuvat passiivisesti korkosuojauksiin, hallitusten jäsenet avoimempia
Taloyhtiön hallitus vastaa taloyhtiön toiminnan järjestämisestä ja hallinnosta. Hallituksen jäsenet kuitenkaan harvoin ovat kiinteistönhoidon ammattilaisia, joten usein taloyhtiöt ostavat palveluita ammatti-isännöitsijältä. Isännöitsijän ammattitaitoon luotetaan ja usein hallitus valtuuttaa isännöitsijän tekemään osan päätöksistä puolestaan. Suurin osa taloyhtiölainoista onkin isännöitsijöiden neuvottelemia. Yhtiölainan ottamiseen tarvitaan yhtiökokouksen päätös, mutta lainan ominaisuudet eivät välttämättä vaadi erillistä yhtiökokouksen käsittelyä. Yksi taloyhtiölainan ominaisuuksista on korkosuojaus.
Taloyhtiölainojen korkosuojausaste on pitkään ollut matala. Taloyhtiöiden hallitusten jäsenille järjestettiin kysely, jonka tarkoituksena oli selvittää syitä matalan korkosuojausasteen takana. Kyselyn tulosten mukaan hieman yli neljäsosa hallitusten jäsenistä ei ollut tietoisia siitä, onko omaa taloyhtiölainaa korkosuojattu. Yli 60 % kyselyyn vastanneista vastasi, ettei taloyhtiölainan korkosuojaamisesta ole edes keskusteltu yhtiökokouksessa tai hallituksen kokouksessa. Vain alle neljäsosa vastaajista kertoi, että aiheesta on keskusteltu isännöitsijän aloitteesta. Tulokset kertovat isännöitsijöiden passiivisesta suhtautumisesta taloyhtiölainan korkosuojausta kohtaan.
Kyselystä selvisi myös, että hallitusten jäsenten suhtautuminen yhtiölainan korkosuojausta kohtaan on muuttunut selvästi positiivisemmaksi yleisen korkotason nousun myötä. Vain pieni osuus suhtautuu korkosuojaukseen negatiivisesti. Tämän perusteella hallitusten jäsenten voidaan olettaa olevan isännöitsijöitä vastaanottavaisempia ja kiinnostuneempia kuulemaan yhtiölainan korkosuojauksen vaikutuksista ja hyödyistä. Vastaajien suhtautumisen perusteella yhtiölainojen korkosuojausaste olisi todennäköisesti korkeampi, jos hallituksen jäsenet osallistuisivat aktiivisemmin lainatarjousten käsittelyyn.
Koska isännöitsijät ovat alansa ammattilaisia ja harvoin itse osakkaina isännöimissään taloyhtiöissä, isännöitsijät suhtautuvat todennäköisesti yhtiön asioihin osakkaita objektiivisemmin. Osakkailla päätökset koskevat omaa omaisuutta, joten päätöksentekoon vaikuttavat myös tunteet. Isännöitsijät tekevät päätöksiä taloyhtiön parasta ajatellen, mutta eri näkökulmasta kuin hallituksen jäsenet ja osakkaat. Kun kyse on omasta omaisuudesta, riskinottohalukkuus pienenee. Isännöitsijän vastuulla on tuoda hallituksen tietoisuuteen riittävät tiedot päätösten tekemiseksi. Yhtiölainan korkosuojausta tai suojaamattomuutta voidaan pitää merkittävänä päätöksenä. Silti isännöitsijät kuitenkin jättävät asian usein käsittelemättä hallituksen kanssa ennen lainaneuvottelua.
Korkosuojausta pidetään liian kalliina
Kyselyssä kysyttiin myös suoria syitä sille, miksi vastaajien mielestä taloyhtiölaina kannattaisi tai ei kannattaisi korkosuojata. Suurimpana syynä suojaamattomuuteen mainittiin korkosuojauksen hinta. Useammassa vastauksessa pohdittiin korkosuojauksen hyötyjä, mutta mainittiin kuitenkin, että loppupeleissä korkosuojaamisessa voittaja on pankki ja häviäjiä taloyhtiö ja osakkaat. Korkosuojauksesta on kuitenkin hyötyä molemmille osapuolille: se tuo taloyhtiön talouteen ennustettavuutta, mikä pienentää myös pankin riskiä asiakkaan rahoittamisessa. Korkosuojauksen tulee kuitenkin olla pankeille kannattavaa, jotta korkojen noustessa pankin kate riittää kattamaan pankille kaatuvat korkokustannukset korkosuojatuista lainoista.
Korkosuojaus toimii ikään kuin vakuutuksen tavoin poistaen korkotason nousun aiheuttamat negatiiviset vaikutukset. Vakuutusmaksuja ollaan valmiita maksamaan, mutta korkosuojauksen hinta osana marginaalia herättää kielteistä suhtautumista. Korkosuojauksen hyödyt tunnistetaan taloyhtiöissä hyvin, mutta sen vaikutus marginaaliin nähdään liian suurena suhteessa hyötyihin. Tähän suhtautumiseen on kuitenkin oletettavissa muutosta lähitulevaisuudessa, kun korkotaso normalisoituu ja korkojen nousun aiheuttamat negatiiviset vaikutukset ovat vielä hyvässä muistissa. Hallitusten jäsenten kiinnostus taloyhtiölainojen korkosuojausta kohtaan lisääntynee lähivuosina, mikä kannattaa huomioida korkosuojausten markkinoinnissa.
Lähde
Kurikka, V. 2024. Taloyhtiölainojen korkosuojausasteen nostaminen – Theseus, Turun ammattikorkeakoulun opinnäytetyö.