Asuntokaupan RS-järjestelmä uusien asuntojen tuotannossa
Suomessa uudet asunnot myydään joko valmiina tai jo rakentamisvaiheessa. Asuntokauppalaissa on määritetty niin sanottu RS-järjestelmä turvaksi niille, jotka tekevät sitovan kaupan asunnosta jo rakentamisvaiheessa.
RS-järjestelmä on lyhenne sanoista rahalaitoksen neuvottelukunnan suosittelema järjestelmä. Alun perin RS-järjestelmä otettiin käyttöön vuonna 1972, koska grynderirakentamiseen liittyi monia väärinkäytöksiä ja epäkohtia. RS-järjestelmällä pyrittiin ehkäisemään edellä mainittuja estämällä grynderiä myymästä tai panttaamasta asunto-osakkeita, jotka olivat rakenteilla. Lisäksi RS-järjestelmällä estettiin se, ettei grynderi voinut kiinnittää asunto-osakeyhtiön omaisuutta omiin velkoihinsa.
Laajempi suoja ostajalle tuli 1.9.1995, kun Asuntokauppalain 2 luvun säännökset tulivat voimaan. Luku on laadittu pitkälti alkuperäisen RS-järjestelmän pohjalta, siksi yhä tänä päivänäkin puhutaan RS-järjestelmästä. Viimeisin päivitys asuntokauppalain toiseen lukuun on julkaistu 7.10.2005.
RS-järjestelmä perustajaurakoinnin näkökulmasta
RS-säännösten noudattaminen on pakollista urakoitsijalle aina, jos kohde myydään ennen rakennusvalvontaviranomaisen tekemää käyttöönottotarkastusta. Sellaista urakointia, joka tapahtuu RS-säännösten puitteissa, kutsutaan perustajaurakoinniksi.
Perustajaurakointiin liittyy paljon monimutkaisia yksityiskohtia, joten aloitteleva yrittäjä voi helposti ajautua ongelmiin aloittaessaan gryndauksen ilman riittävää tietoa alan byrokratiasta ja säännöksistä. Perustajaurakoinnissa keskeisiä huomioon otettavia asioita ovat oman käytön alv, asuntokauppalaki ja RS-sopimukset.
Iso haaste perustajaurakoinnissa on verotus. Arvonlisävero lasketaan perustajaurakointikohteessa urakkahinnan sijaan kohteen välittömien ja välillisten kustannusten mukaan (oman käytön verotus). Välittömät kustannukset kohdistetaan suoraan rakennuskohteeseen, esimerkiksi materiaalit, työntekijöiden palkat sosiaalikuluineen sekä alihankkijoille maksettavat korvaukset. Välillisiä kustannuksia ovat hallinto- ja varastohenkilöiden palkat, omien kuljetusten kustannukset, huolto, työkalu ja vakuutusmaksut. Välillisten kustannusten prosenttiosuus kokonaishinnasta vaihtelee kohteen mukaan, mutta yleensä se on 3–8 %.
Perustajaurakointi on juridisesti haastavampaa kuin perinteinen rakennusurakointi. Suomessa asuntokauppalaki on poikkeuksellisen ohjaava perustajaurakoinnissa ja juridiikka asettaa haasteita urakoitsijalle.
RS-kohteessa urakoitsijan tulee asettaa vakuudet, jotka turvaavat kohteen valmistumisen urakoitsijan maksuvaikeustilanteissa. Lisäksi yhtiön tulee luovuttaa pankille kohteen turva-asiakirjat, joita ovat esimerkiksi yhtiön taloussuunnitelma, yhtiöjärjestys, vakuusasiakirjat sekä rakentamiseen liittyvät suunnitelmat ja asiakirjat.
Perustajaurakointi vaatii perehtymistä
Monesti kuulee kahvipöytäkeskusteluissa, kuinka helppoa rahaa tällainen asuntojen gryndaaminen voisi olla, pitäisiköhän itsekin lähteä yrittämään. Uskon, että monen mieli muuttuu siinä vaiheessa, kun alkaa opiskelemaan asiaa syvemmin. Perustajaurakointi on iso ja sekava kokonaisuus, joka vaatii paljon opiskelua, jotta pääsisi selville asioista.
Tässä artikkelissa on kuvattu muutamat perusasiat ja vaaran paikat, jotka yrittäjän tulee ainakin huomioida, kun hän aloittaa perustajaurakoinnin. Lisää aiheesta voi lukea Turun ammattikorkeakoulun opinnäytetyöstä Rivitalon hankesuunnitelma.
Lähteet
Asuntokauppalaki 843/1994
Rantala, M. 2024. Rivitalon hankesuunnitelma. Opinnäytetyö. Turun ammattikorkeakoulu.
Kuva: Mikko Rantala.