Kiinteistöjen kunnossapitotarveselvitys
Rakennuksen kunnossapidon ja elinkaaren kannalta on tärkeää tiedostaa, millaisesta rakennuksesta on kyse. Espoon Asunnot Oy suorittaa tarkastuksen jokaiseen huoneistoon neljän vuoden välein. Myös heidän sopimuskumppaneinaan toimivat huoltoyritykset suorittavat oman ns. nelivuotistarkastuksensa, joten tarkastusväli huoneistoa kohden on kaksi vuotta. Tämän lisäksi ulkopuolinen kiinteistötarkastus tehdään neljän vuoden välein. Tällä tavoin saadaan kokonaiskuva siitä, millaisessa kunnossa kiinteistö on.
Rakennusten kiinteistönhuollolla tarkoitetaan ehkäiseviä toimia, joiden tarkoitus on estää vikojen ilmaantuminen ja pitää kiinteistötyön kohde käyttö- ja toimintakunnossa (Tepa-termipankki 2023). Rakennusten kunnossapito on puolestaan niitä toimia, joissa kohteen ominaisuudet pysytetään uusimalla tai korjaamalla vialliset ja kuluneet osat ilman, että kohteen laatutaso olennaisesti muuttuu (Tepa-termipankki 2023). Opinnäytetyön (Lammenranta 2023) toimeksiannon tarkoituksena oli selvittää tarve sekä päivitysmahdollisuudet nykyiseen nelivuotistarkastukseen liittyen. Nykyinen nelivuotistarkastus palvelee tällä hetkellä pitkän tähtäimen suunnitelman (PTS) luomisessa rakennuksen kunnostuksissa. Tarkastuksella on myös potentiaalia toimia työkaluna ylläpitoyksikössä sekä isännöitsijän päivittäisessä työssä.
Tutkielma
Tutkielman suorittamiseksi järjestettiin kyselyjä ja haastatteluja. Kyselyn tarkoituksena oli muun muassa selvittää nelivuotistarkastuksen raportin käyttötarkoitus, saatavilla olevat tiedot sekä tarve lisättäville osa-alueille ja tarkastuksen raportin käytettävyys. Kyselyn perusteella selvisi, että raporttia käytetään aktiivisesti huoltotyön tukena. Tällaisia työtehtäviä olivat hankkeiden kilpailutus ja asiakaskontaktit. Tarkastusraportin valokuvien laatu ja määrä koettiin hyväksi, mutta dokumentteja toivottiin myös lisättävän raportille.
Raportin sisältö jakoi mielipiteitä, mutta vastauksista tulkittiin johtopäätöksenä, että tarkennuksia raporttiin tulisi lisätä, jotta se olisi käytettävämpi. Lähtötietojen, yleisten tilojen ja aikaisemmin suoritettujen remonttien tietoa kaivattiin raporttiin. Nämä tiedot ovat saatavilla muilta raporteilta, joten työ helpottamiseksi oli hyvä jos kaikki tieto löytyisi yhdeltä dokumentilta.
Selvitystä tehtiin myös nelivuotistarkastuksella tehtyjen havaintojen korjaamisesta ja havaintojen viestinnästä yrityksen sisällä. Päivittämisen tarpeeksi katsottiin havaintojen selvittäminen erikoistilanteissa sekä toimintatapojen muutoksessa kierroksen jälkeen. Vastauksissa toivottiin yhtenäistä toimintamallia, jonka pohjalta havaitut akuutissa korjaustarpeessa olevat kohteet saadaan kuntoon ja huollolle kuuluvat tehtävät tiedoksi sopimuskumppaneille.
Asukkaiden ohjeistaminen tarkastusten yhteydessä koetaan tärkeäksi ja ohjeistusta on päivitettävä. Myös tieto siitä, minkälaisia ohjeita kiinteistölle jaetaan, on selvitettävä sisäisesti paremmin.
Haastattelujen avulla kartoitettiin nelivuotistarkastuksissa käytettävien resurssien määrää ja sitä, minkälaisia uudistuksien näiden puitteissa on mahdollista tehdä. Nykyisellä resursoinnilla on mahdollista toteuttaa pienempiä uudistuksia, mutta laajempien uudistuksien yhteydessä on harkittava eri työvaiheiden yhdistämistä tai lisäresurssin palkkaamista.
Pohdintaa tutkielmasta
Kyselyn ja haastatteluiden perusteella sai hyvän tiedon siitä, millaisiin asioihin on hyvä puuttua ja ottaa kantaa. Kyselyn tekeminen onnistui hyvin ja siitä sai käsityksen, millaiseksi raportoinnin nykytila koetaan.
Kyselyn tulosten tarkastelun yhteydessä havaittiin kyselyssä olevien vastauksien olevan hieman ohjaavia. Vastausvaihtoehtojen olisi tullut olla selkeämmässä muodossa ja mahdollistaa vapaan tekstin jättäminen vastausten yhteydessä. Näin olisi voinut saada tarkemmat vastaukset sekä mahdollisesti lisäyksiä, joita ei aiemmin otettu huomioon.
Lähteet
Lammenranta, T. 2023 Kunnossapitotarveselvitys – Theseus, Turun ammattikorkeakoulun opinnäytetyö.
Tepa-Termipankki 2023. Erikoisalojen sanastojen ja sanakirjojen kokoelma. Sanastokeskus ry. Viitattu 27.12.2023 https://termipankki.fi/tepa/fi/haku