• esteettömyys
• kiinteistökehitys
• Turun Tiedepuisto

Mitä tapahtuu 1980-luvun toimitilakiinteistölle, kun sen ympärille nousee uusia, moderneja rakennuksia ja vuokralaisten vaatimukset ja tavat tehdä työtä muuttuvat ajan saatossa?  Kysymys on ajankohtainen jatkuvasti kehittyvässä Turun Tiedepuistossa, jossa sijaitseva Kiinteistö Oy DataCity on alueensa maamerkkejä. Toimitilakiinteistön nykyaikaistamisessa ei kuitenkaan ole kyse pelkästä pintaremontista ja pelkästään uuden maalipinnan lisääminen ei yksinkertaisesti riitä täyttämään käyttäjien vaatimuksia.  

Opinnäytetyönä DataCitylle laaditun kehityssuunnitelman perusteella toimivin ratkaisu syntyy teknisten korjausten, energiatehokkuuden ja erityisesti käyttäjälähtöisen suunnittelun yhdistelmästä. Vanha kiinteistö tarvitsee selkeän tulevaisuuden suunnan säilyttääkseen arvonsa ja kilpailukykynsä muuttuvilla markkinoilla. Toimitilamarkkinoiden kokonaisvaltaiseen muutokseen vaikuttaa erityisesti etä- ja hybridityön lisääntyminen, mikä näkyy perinteisten toimistotilojen tarpeen vähentymisenä. 

Käyttäjäkokemus ja kiinteistösijoittaminen kulkevat käsi kädessä

Työn tekeminen on muuttunut, mutta mitä nykyiset ja tulevat vuokralaiset oikeasti kaipaavat tiloilta? Tutkimuksen perusteella kiinteistön käyttäjät kokivat DataCityn toimitilat pääosin vetovoimaisiksi ja toimiviksi. Tarkempi 51 käyttäjän kyselytutkimus toi esiin merkittäviä arjen kipupisteitä, joita kiinteistön käyttäjät kokevat päivittäin. Kiinteistön käyttäjien viihtyvyys ja kiinteistösijoittamisen taloudelliset tavoitteet kohtaavat suoraan. 

• Eksyttävät reitit ja opastus: Tärkeimmäksi ja akuuteimmaksi kehittämistarpeeksi nousi opasteiden selkeyttäminen niin sisä- kuin ulkotiloissa. Sokkeloisessa kiinteistössä liikkuminen on haastavaa erityisesti vierailijoille ja uusille työntekijöille. 

• Esteettömyyden puutteet: Raskaat ovet ilman automaatiota, kapeat oviaukot ja porrastetut tasot tekevät liikkumisesta esimerkiksi apuvälineillä lähes mahdotonta. 

• Arjen työskentelyolosuhteet: Tyytyväisyyttä heikentävät myös valaistukseen, akustiikkaan, sisäilmaan ja aulatilojen ilmeeseen liittyvät puutteet. 

Kiinteistön käyttäjien kokemuksella on merkittävä painoarvo. Kun kiinteistön arjen toimivuus sakkaa, se vaikuttaa nopeasti vuokralaisten tyytyväisyyteen ja sitä kautta tilojen käyttöasteeseen, kiinteistön arvoon ja sen haluttavuuteen toimitilamarkkinoilla. Kyselyn perusteella käyttäjien toiveena olisi, että tilat olisivat kaikille toimivat, sujuvat arkeen, älykkäillä ratkaisuilla varustettuja ja nykyaikaisia. 

Energiatehokkuus ja modernisoitu julkisivu takaavat kilpailukyvyn 

Kiinteistön suuren koon vuoksi sen kokonaisenergiankulutus on runsasta. Vaikka kiinteistössä on jo tehty onnistuneita ylläpitotoimia, energiatehokkuuden jatkokehitys rakennusautomaation ja digitaalisten ratkaisujen avulla on välttämätöntä. Energiatehokkaat tilat laskevat suoraan kiinteistön käyttökuluja sekä helpottavat kiinteistön sujuvaa ylläpitoa tulevaisuudessa. On huomattu, että kiinteistön käyttäjien, tulevien sekä nykyisten, halukkuus kehittää energiatehokkuutta on voimakkaasti kytköksissä arvoihin, jotka liittyvät esimerkiksi kestävään kehitykseen.

Silmämääräisen kuntoarvion perusteella DataCityn tunnettu tiiliverhoiltu julkisivu on edelleen hyvässä kunnossa. Kuluneet julkisivusaumat ja ikkunaliitokset edellyttävät tarkempaa tutkimusta sekä mahdollista kunnossapitoa, jolla pienennetään riskiä kosteuden pääsystä rakenteisiin. Julkisivun uudistaminen esimerkiksi lasisilla yksityiskohdilla, paitsi pidentäisi rakenteiden käyttöikää, myös päivittäisi 80-luvun arkkitehtonisen ilmeen vastaamaan ympäröivää uutta rakennuskantaa. 

Tutkimustulosten perusteella DataCityn toimitilakiinteistön nykyaikaistaminen rakentuu kolmen toisiaan tukevan pilarin ympärille: 

• Saavutettavuus ja esteettömyys (selkeät opasteet, automaatio ja esteettömät kulkureitit) 

• Energiatehokkuus ja digitalisaatio (automaatio, kulujen hallinta ja älykkäät tilausjärjestelmät) 

• Arkkitehtoninen ja toiminnallinen päivitys (julkisivun kunnostus ja tilojen muunneltavuus) 

Nykyaikaistaminen on investointi tulevaisuuteen 

Tutkimuksen perusteella 1980-luvun toimitilakiinteistön kehittäminen ei ole vain mahdollista, vaan alueen jatkuvan kehityksen vuoksi täysin välttämätöntä. 

Laadittu kehityssuunnitelma tarjoaa Turun Teknologiakiinteistöt Oy:lle selkeän pohjan ja esiselvityksen tuleville investointi- ja jatkosuunnittelupäätöksille. Tulevaisuudessa ratkaisevassa osassa ovat tarkemmat tekniset kuntotutkimukset julkisivusta sekä yksityiskohtainen ja kokonaisvaltainen suunnittelu, joilla varmistetaan, että DataCity säilyttää vetovoimansa myös tulevina vuosikymmeninä. 

Lähde

Johansson, M. (2026). Kiinteistö Oy DataCityn kehityssuunnitelma: 1980-luvun kiinteistön nykyaikaistamisen mahdollisuudet. Opinnäytetyö. Turun ammattikorkeakoulu.